最近は「サラリーマン大家さん」や「女性の不動産投資家さん」も増えてきています。
これを読んでいる方の中にも不動産投資に興味がある方がいらっしゃるかと思います。
しかし、「本当に成功できるのか？」「失敗するんじゃないか？」と疑問のある方も多いのが現状です。
結論から言うと「失敗せず成功することは可能」です。
ただし失敗せずに成功するためには「押さえておくべきポイント」があります。
そこで今回は「不動産投資始める際に知っておくべき10のポイント」について解説していきます。
最近の不動産投資では、投資のサポートでAIを駆使したものなどが増えてきており、初めての方も取り組みやすい環境が徐々に整ってきているといえるでしょう。
しかし、環境は整ってきているとはいえ、リスクもありますし、始めるにあたって知っておくべきことも多くありますので、順番にポイントを見ていきます。
目次
購入のタイミングは？
不動産投資を始めるにあたってタイミングがどうかというのが気になると思います。
2019年2月現在の市況は、価格が天井に達しており、「ここから下がっていくのか」「このまま変わらないのか」はまだ見えない状況です。
いずれにしても、数年間続いた不動産バブル（上昇局面）は終結といえるでしょう。
ではそのタイミングで不動産投資を始める価値があるのかというと、私はあると思っています。
というのも不動産を購入するタイミングで重要なのは「不動産価格」だけではないからです。他にも、「金利」が低いタイミングで買うこと（固定か変動かは要確認です）が重要です。
ほとんどの場合はローンを使うことになるため、金利が劇的に低い現在はお得だといえます。
また、自身の「ライフステージ」がどの段階かを検討に入れることも大切です。50代、60代となってくるとお金を借りづらくなりますし、持ち家があるかどうかによってもお金の借りやすさは違います。
こういった点を踏まえると、不動産投資は自身が始めたいと思ったのならば、「できるだけ早い段階で始めてしまう」のが一番だと考えられます。
不動産投資に向いている人は？
不動産投資では、購入してみることはもちろん、実際に購入する物件を見に行ったり、管理物件のリフォームを行ったり（自分で行うわけではありません）と、とにかく行動力のある人が向いているといえます。
特に物件探しは、一物件だけ見て決定ということはあり得ません。何十、何百と検討することが大切です。
すべての内見は難しかったとしても、検討エリアに足を運んでみることや、今はポータルサイトでキレイに見ることもできるので、この労力をいとわない方が向いていると言えます。
不動産投資の種類を知る
- 新築・中古区分所有（ワンルーム・ファミリータイプ）
- 新築・中古一棟所有（アパート・マンション）
- 戸建賃貸
- 駐車場経営
※ここでは「REIT（不動産投資信託）」は分類しません。投資信託の一種として考えています。
まず始めるのであれば「中古区分所有」がおすすめです。一番安く手に入り、リスクが少ない中で投資を経験できるからです。
まずは経験することが一番だと考えています。
そして次に「中古一棟所有」に進んでいくのがおすすめです。中古一棟所有となるとリスクも出てきますが、優良物件を手に入れられたら大きく儲けることも可能です。
自己資金が必要
まずは自己資金を貯めることが重要です。実際徐々に融資は受けづらくなってきているようで、「スルガ銀行の不正融資問題」も影響してか、全国の地方銀行がアパート経営やマンション経営には消極的になっています。
また、初めて不動産投資を行う方は特に、自己資金に余裕がないとオーバーローンの際に売却ができなくなったり、心の余裕もなくなります。
ちなみに都心でマンションを1棟購入しようと思ったら2,000万円~3,000万円くらいは必要になってきます。
中古から始める場合でも、「1,000万円程度は必要」になるというのが私の考えです。
勉強が不可欠
また、不動産投資の成功には「勉強」が不可欠です。
たとえば、利回りの考え方、計算方法、ローンの組み方等の「お金」に関すること。空室リスクなどの不動産投資に多い「リスク」のこと。など、勉強することがたくさんあります。
このような勉強をする目的は、自分で良い物件を選び、シミュレーションをできる能力を身に付けるためです。
不動産投資をする場合、不動産業者から物件の紹介を受ける機会も多いと思いますが、自分で適切な判断ができないと、機会損失になったり、無理な投資になってしまったりと結果的に失敗のリスクが増えてしまいます。
投資スタンスを決める
不動産投資は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」というものがあります。
インカムゲインとは不動産投資では家賃収入のことを言います。
毎月に得られる収入です。一般的に不動産投資ではこちらを求めていくことが多いです。
一方、例えば、マンションを3,000万円で購入して、10年間保有していた場合。10年間後マンションの価格が4,000万円まで上がったといます。その時点でマンションを売却すれば、1,000万円の利益を得ることができます。
これをキャピタルゲインと言います。簡単にいうと、安く仕入れて高く売るという方法です。
安く仕入れて価値の上昇を待つ場合もあれば、リノベーションなどで価値を上げて売る方法もありますが、いずれにしても上級者向けといえるかもしれません。
どんな物件を選べばいい？
特に初めての不動産投資の場合ですが、物件を選ぶポイントは3つあります。
立地の良い物件を選ぶ
一番おすすめなのは、自分の知っている地域の中から物件を選ぶことです。土地勘があるというのはとても重要で、その土地に詳しい人でないと知らない情報や住んでみないとわからないことはたくさんあります。
そして、自分が住みたいと思えるということは、自分と同じ感覚を持つであろう別の人も住みたいと思うはずという仮説を立てやすいのです。
ですので、ターゲットを明確にできますし、訴求ポイントも明確になりますので、それを満たす物件を探すことも比較的容易になるといえます。
駅近・築浅の物件を選ぶ
日本人は「駅近」「築浅」を非常に重要視します。特に東京都内はその傾向が顕著です。こういった物件のメリットは「入居が決まりやすい」、「収益性が高い」というメリットがあります。
築年数であれば「10年以内」、駅徒歩分数も「10分以内」を選ぶことをおすすめします。
「空室リスク」という不動産投資の一番のリスクを回避するためにも、駅近・築浅物件を、「特に最初の投資では」選ぶ方がよいでしょう。
投資額を抑える
単純な理論ですが、借りすぎは失敗をしたときを考えると非常にリスクが高いです。
不動産投資は、借入をして大きな投資ができることがメリットでもありますが、スルガ銀行の例では、年収に対して大きすぎる借り入れが問題になりました。
初めての不動産投資であれば、3,000万円程度の規模の物件がいいかもしれません。まずは少額の投資から初めて慣れていくことが大切です。
業者さんとの付き合い方も重要
基本的に不動産投資では、物件紹介・管理・修繕などは業者さんにお任せをします。
専業で不動産投資をしている方や、専業大家さんは別かもしれませんが、特に副業で始める場合は、「節約のためだから」と、この部分を自分で対応してしまうと不労所得を得たいという本来の目的から外れてしまうことになります。
ですので、業者さんとの関わりというのは非常に重要になりまして、うまく投資をしている方はよい業者さんと良好なお付き合いをされている方が多いです。
どの業者さんがいいというのは経験で判断をする必要がありますが、とにかくいろんな業者さんの話を「誠意をもって聞く」ことが大切です。こういった部分もないがしろにしてはいけないのです。
おすすめの本
私が「参考にしている本」を紹介します。勉強が不可欠と話しましたが、まずは下記の本を読んでいただくのが導入にはぴったりかなと思います。
注目の企業
不動産投資に関する事業でいくつか面白いものがあります。
私は下記の企業に注目をしておりまして、独自の切り口を持っているので、これから始める人ほど知っておくと役に立つのではと考えています。
②マネカツ
ファンタステクノロジーの主催する「勉強会」なのですが、投資物件ではなくて投資する側にフォーカスしているのが面白いです。
しかも女性向けです。 LPを見てもおしゃれですし、内容も豊富です。女子だったら受けに行っただろうな、、と思いました。
こちらはエリア特化型の不動産投資です。エリアは日本有数のブランドエリア「京都」。
これだけ地域に特化した不動産投資会社もないと思いますので、「京都」に地縁のある方、興味のある方は見てみると面白いと思います。
本日は以上です。
