マンション売却を検討している方は、売却した際に発生する税金について考えておく必要があります。また、マンション売却にかかる税金には控除もあります。でも税金の話はややこしく、なかなか理解ができていないのではないでしょうか？そこで本記事ではマンション売却にかかる税金についてわかりやすく解説をしていきます。
こんな方におすすめ
- マンション売却を検討している方
- マンション売却に係る税金を知りたい方
- マンション売却の税金控除について知りたい方
目次
マンション売却に係る税金の種類
マンションを売却した際には、以下の税金が発生します。また必ず必要なものと売却益が発生した場合必要なものの２通りの税金があります。
必ず発生するもの
登録免許税
抵当権の抹消登記を法務局に申請する際に係る税金です。ローンを完済していても抵当権は自動的に抹消されないため抵当権抹消登記をする必要があります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は2,000円です。
収入印紙税（軽減税率で計算）
印紙税とは、売買契約書に印紙を貼付して納税する税金で、軽減税率が適用されます。
印紙税
- 100万円超500万円以下・・・1,000円
- 500万円超 1,000万円以下・・・5,000円
- 1,000万円超 5,000万円以下・・・10,000円
- 5,000万円超 1億円以下 ・・・30,000円
利益が出た場合に発生するもの
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を売却して得た利益にかかる税金です。マンションを売却し利益が出た場合は譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得税額 = 譲渡所得金額 × 税率
譲渡所得金額とは、売却価格から取得費（マンション購入費※減価償却あり、リフォーム費、仲介手数料、税金など）や譲渡費用（印紙税、仲介手数料など）を差し引いた金額です。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。
所有期間による違い
- 所有期間が5年を超える場合：20.315％（所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%）
- 所有期間が5年以下の場合：39.63％（所得税30%%+復興特別所得税0.63%+住民税9%）
マンションの所有期間は売却した年の1月1日が基準になります。
実際は5年を超えていても計算上5年に満たない場合もあるので注意が必要です。
2017年6月1日に購入したマンションを売却する場合
【2022年10月1日に売却】
所有期間は「2017年6月1日～2022年1月1日」で計算
→4年7か月 →税率：39.63％
【2023年10月1日に売却】
所有期間は「2017年6月1日～2023年1月1日」で計算
→5年7か月 →税率：20.315％
消費税
事業用（投資用）の場合は消費税が発生します。消費税は土地にはかからないため建物部分の売却に対して発生します。
譲渡所得税の控除
ここまでマンションの売却に係る税金を解説してきましたが、税金には以下の通り節税のための控除もあります。
3,000万円の特別控除の特例
「3,000万円の特別控除の特例」とは、居住用財産を売却した場合に適用される控除です。マンションの場合は所有期間に関わらず適用されます。
譲渡所得金額 = 売却価格 - （譲渡費用 + 取得費） - 3,000万円
3,000万円を超える部分の譲渡所得金額については、20.315％の税率で課税されます。
また所有期間が10年を超える場合は3,000万円の控除後、6,000万円まで14.21%の軽減税率が適用されます。
3,000万円の特別控除の特例適用要件
- 自分が住んでいる家屋の売却であること
- 転居している場合は住まなくなってから3年以内に売却すること
- 売主と買主が配偶者や親など特別な関係の人や法人ではないこと
- 売却した年とその前年、前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を利用していないこと
- 売却した年とその前年、前々年に3,000万円特別控除の特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算、繰越控除の特例を受けていないこと
譲渡所得税の申告
マンションを売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告を行う必要があります。確定申告は、売却した年の翌年の2月16日～3月15日までに、管轄の税務署に提出します。
確定申告書の提出には、以下の書類が必要です。
- 譲渡所得の内訳書
- 分離課税用の確定申告書
- 売買契約書の写し
- 不動産の登記事項証明書の写し
- 仲介手数料や印紙税の領収書
など
まとめ
マンション売却時には印紙税や登録免許税に加え、利益が発生した場合は、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税の計算方法や控除、申告方法などは事前に確認をして実際の手元に残る金額の把握や手続きをスムーズにできるよう準備をしましょう。
